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不動産投資とは

「老後に備えたい」「保有資産を増やしたい」「節税対策をしたい」などの理由から、資産の運用・活用をお考えの方は多いかと思います。
不動産投資は「多額の資金がないと…」「お金持ちがする資産運用」「リターンも高いけど、リスクも高そう」「難しそう」などと思っている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資とは、投資用の不動産を所有し、それを他者に賃貸することによって『賃料収入』により投資利益を得る投資手法になります。
以前は短期的な視点の売却利益(キャピタルゲイン)でしたが、近年の主流は長期的な視点から行なわれる賃料収入(インカムゲイン)になりました。



不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」

年金不安や低金利を背景に、新たな資金運用先として注目され、預貯金と違い、ある程度の利回りを確保することはできます。
ハイリスク・ハイリターンの投資は株式投資やFX投資の場合などになり、数年で資産を10倍に増やす可能性もありますが、最初の1年で資産をゼロに減らしてしまう危険も伴います。
そして、ローリスク・ローリターンの投資は定期預金や長期国債など、資産を失う可能性はゼロに近い半面、有効な投資とは言えません。

日本経済の現状では低金利が続き、様々な資産運用を行なう人が増えており、不動産投資も人気を集めています。日本では数少ない「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法といえます。
ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は、ある程度の時間をかけて将来の経済的安定を図るためにはもっとも有効な投資といえるでしょう。



不動産投資のメリット



手持ち資金が少なくても、土地がなくても、購入物件の頭金があれば、銀行などの住宅ローンでアパート経営が可能になります。
購入する不動産(物件)を担保に資金調達できるという特徴があります。
会社員を続けながら不動産投資を始める人も増えています。
家賃でローンの返済をして住宅ローンが終了すれば家賃がそのまま収入になりますので、将来の財産形成につながるというメリットがあります。



第一のメリットは「家賃収入」があること。
賃料収入は、短期間に大幅に変動することはあまりないので比較的安定してます。
不動産投資の場合、ローンを利用すると、原則団体信用生命保険に加入しますので、
オーナーが万が一のことがあった場合に、ローンの残額は保険により精算されます。つまりアパート賃貸住宅は、無償で残された家族のものになり、財産としてそのまま安定収入を残す事ができます。
これが年金を補うとも言われる不動産投資のいちばんの魅力になります。



固定資産税は、非住宅用地(駐車場や遊休地)の6分の1。建物:アパート建築後3年間は1/2に減額されます。
相続税は、相続者がアパートや賃貸マンション経営を行なうと、その土地は「貸家建付地の評価減」、建物は「建物の評価減」を受けることができるため節税ができます。金輸資産と比べると約40%もの減額になります。
また、確定申告すれば所得税や住民税にも節税効果があります。

◎◎ワンポイント◎◎
不動産投資用語 表面利回りと実質利回り

・表面利回り(グロス利回り)
「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

おおまかに投資適格性を判断するのに便利で、広く用いられる指標ですが、実際の投資では実質利回り(ネット利回り)を考慮することが重要になります。


・実質利回り(ネット利回り)
「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割って計算した数字です。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

いくら表面利回りが高くても、経費が莫大にかかるのでは指標として意味がありません。実質利回りを計算した結果、自分に具体的な手取りがいくらになるのかをチェックすることができます。



デフレを脱却して景気が好転しインフレになると、預貯金等には目減りが生じますが、不動産やアパート経営は目減り現象が起こるりにくいです。理由は、物価が上昇すれば不動産価格は伴って上昇し、家賃を引き上げるのが一般的だからです。
不動産の運用は長期期間になりますので、収益性とともにインフレによる目減りをいかに防ぐかもポイントでしょう。



国や企業から老後の生活に十分な公的年金がもらえない不安があります。
不動産投資で大家さんになれば、定年後も毎月安定した「私的年金」として「家賃収入」を得ることができます。


不動産投資のデメリット



「空室」「賃料下落」「家賃滞納」が発生する可能性があります。
競合物件の登場や景気の影響、物件の外観や設備などの魅力の低下などがあります。
不動産投資の場合は、投資家が直接業務に携わることがありませんので、信頼できる不動産会社や管理会社に全てを依頼するとともに、管理までトータルに任せれば心配がなくなります。


低金利時代がずっと続くとは限りません。
綿密な投資・返済計画が必要となり、株式・債権・為替等と比べると流動性が低く、換金性がよくありません。これらの事を十分に考慮して、資金に余裕のある投資が必要となります。



年月が経つにつれ、建物・設備の老朽化が進んだり、修繕に関する支出が必要になってきます。
毎月の収入の中で計画的に修繕資金をプールしておく必要があります。
建物・設備の老朽化・陳腐化かが最小限に防ぐように不動産会社が提案する「長期修繕計画」をたて、信頼できるパートナー企業と相談・検討をしましょう。



大地震などの自然災害や火災が発生し、投資物件が滅失してしまう場合のリスクがあります。
計画していた収益が得られなく、建物を復旧するための費用が発生します。
基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いといえるでしょう。
火災保険・地震保険などの保険には必ず入っておくべきでしょう。


投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱え、これを「不動産価格の下落リスク」といいます。
値下がりしにくい優良物件の確保やリフォームなどをして老朽化を回避する管理が必要になります。


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